ضوابط طراحی پلان مسکونی

برای داشتن یک پلان یا نقشه ی مسکونی، آپارتمانی و ویلایی عالی نیازمندیم تا بغیر از داشتن دانش مباحث اجرایی و اصول و ضوابط شهرداری و شهرسازی، اصول معماری و زیبایی شناسی فضاهارا نیز بکار ببریم.
بهمین دلیل لازم است که پروژه ی طراحی خود را به شخص با تجربه ای در این زمینه بسپاریم که با توجه به روحیات شخصی هر کارفرما و موقعیت های مختلف مکانی یک ملک بتواند بهترین طراحی پلان را انجام دهد.
در این راستا تیم مهندسین “پلانکده” با داشتن سابقه ی بیش از ۱۵سال طراحی در زمینه های مختلف اعم از، طراحی نقشه های پروژه های مسکونی/آپارتمانی/تجاری,اداری و ویلایی، طراحی نماهای مسکونی و ویلایی، طراحی داخلی خانه های مسکونی در کنار شما مالکین محترم است تا جهت صرفه جویی در زمان و هزینه ی خود بهترین خدمات طراحی را دریافت نمایید.

در این بخش برای دانستن روال طراحی پلان مسکونی کلیه ی موارد مهم و تاثیر گذار در داشتن یک طراحی ایده آل را باهم مرور میکنیم، اما قبل از آن لازم است که با یکسری از اسامی و اصلاحات در حیطه ی طراحی یک ساختمان بپردازیم.
(در مقاله های پیشین نیز به موضوعات مختلفی) پرداخته ایم که میتوانید با کلیک در اینجا آن ها را مطالعه نمائید.

برای شروع طراحی نقشه ها و پلان مسکونی یک پروژه لازم است که در ابتدا اطلاعاتی را از مالک بخواهیم که این اطلاعات شامل موارد زیر میباشد که به اختصار به توضیح این موارد میپردازیم:

تراکم ساختمان:

تراکم ساختمانی به نسبت زیربنای سرپوشیده کل طبقات و ساختمان های موجود در یک طبقه قطعه زمین به مساحت آن قطعه زمین را میگویند.

تراکم یک مفهوم کلی و مفصل است که به دو دسته تقسیم میشود:

تراکم ساختمانی و تراکم جمعیتی

در اینجا منظور تراکم ساختمانی است که برای کنترل آن از موارد زیر استفاده میشود:

• ضریب سطح اشغال
• تراکم ساختمانی
• ارتفاع ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح

تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و مناطق مختلف شهری متفاوت است. شهرداری بر حسب منطقه و تراکم ساختمانی آن، مجوز ساخت و ساز صادر می‌کند. مثلاً اگر در یک شهر کوچک ساختمان‌های زیادی ساخته‌شود، افزایش تعداد ساختمان، افزایش جمعیت در آن منطقه را نیز در پی دارد؛ در این صورت می‌تواند باعث بروز مشکلاتی از جمله آلودگی صوتی، ترافیک، مشکلات حمل و نقل و… شود. در واقع با مشخص کردن تراکم ساختمان، شهرداری سعی می‌کند تعداد ساختمان و جمعیت آن منطقه را کنترل کند. بر اساس تراکم ساختمانی که شهرداری مشخص می‌کند، ساختمان‌سازان مجاز به ساخت ساختمان به همان مساحت و تعداد طبقات هستند و هر گونه مازادی تخلف محسوب می‌شود.

چیزی که از تراکم برای ما در زمان طراحی یک ساختمان مهم است، تعداد مجاز طبقات، تعداد واحد در هر طبقه، حداکثر ارتفاع ساختمان و “ضریب سطح اشغال” در هر طبقه هست و تمامیه این موارد در دستور تهیه نقشه و پیش نویس پروانه ساختمانی مشخص هستند.

ضریب سطح اشغال چیست؟

سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر(طبق سند یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد)
ضریب سطح اشغال بر اساس طرح تفضیلی و طرح جامع مشخص میشود که در مناطق مختلف از ۴۰ تا ۶۰ درصد متغیر میباشد. که معمول ترین حالت سطح اشغال هر ملک ۶۰% است.

پلان مسکونی ( نحوه ی مشخص کردن سطح اشغال هر ملک)

نکته :اخذ دستور نقشه اولین گام در جهت ترسیم نقشه های اجرایی ساختمان می باشد که نیازمند رعایت تمام ضوابط شهرداری است.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده جهت صدور دستورتهیه نقشه:

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین ( در صورت مراجعه وکیل ارائه اصل و تصویر مدارک شناسایی مالکین الزامی است.)
• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده ، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزلمی است
• در صورت مراجعه وکیل اصل و تصویر وکالت نامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است
• اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
• در صورت فوت مالک ، اصل وتصویر گواهی انحصار وراثت همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث الزامی است
• نقشه ۲۰۰۰/۱ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است
• در املاک دارای اشکال خاص یا شیب های بسیار تند و یا بیش از ۳۰۰۰ متر مربع ، ارائه نقشه ۲۰۰۰/۱ با تایید مهندس ذی صلاح الزامی است.
• در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است
• اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی می باشند
• ارائه فیش آب ، برق و گاز و تلفن

مواردی که قبل از شروع طراحی پلان مسکونی باید در نظر بگیریم را به اختصار در زیر توضیح میدهیم:

1. حداکثر میزان پیشروی چقدر است؟
2. حداکثر میزان پیس آمدگی در خیابان چقدر است؟
3. ضوابط آتشنشانی در طراحی پلان چه نقشی دارد؟
4. تعداد طبقات مجاز چقدر است؟
5. دسترسی های ملک از کدام ضلع هستند؟

نحوه ی مشخص شدن پیشروی در کوچه (گذر از شمال ملک)

۱٫با توجه به توضیحات فوق , پپیشروی در بیشتر زمین های مسکونی به میزان ۶۰درصد میباشد , این میزان پیشروی میتواند با زضایت همسایه های دو طرف به ۷۰درصد نیز افزایش پیدا کند.
البته استثنا نیز در میزان پیشروی وجود دارد که هرسال ممکن است قوانین جدیدی نیز توسط شهرسازی هر استان اعمال شود و قبل از طراحی لازم است که بر این قوانین تسلط کافی داشته باشیم.
(بعنوان مثال گاها زمین هایی که مساحت کمتر یا ۱۰۰ مترمربع را دارند میتوانند تا۹۰%مساحت خود را اشغال کنند)

۲٫ پیشروی در کوچه یا خیابان از ضلع شمال و شرق و غرب امکان پذیر میباشد که آن را کنسول هم مینامیم و میزان این کنسول یا پیشروی بستگی به گذری دارد که آن ضلع به این گذر مشرفیت دارد.
بعنوان مثال در گذرهای ۱۰متری(خیابانی که در ضلع شمال ملک قرار دارد) اجازه ی پیشروی به میزان ۸۰سانتیمتر را از طبقه دوم به بالا داریم.این میزان پیشروی همچنین به عوامل دیگری همچون کد منطقه , نظر شهرداری و طرح تفضیلی بستگی دارد.

اما بطور کلی:

با خیابان های با عرض کمتر از ۱۰متر مجاز به ایجاد کنسول نیستیم.
در خیابان هایی با عرض ۱۰تا ۱۲ متر ,میزان کنسول مجاز حدود ۸۰سانت تا ۱متر میباشد(این عدد در استان های مختلف در مناطق شهرداری مختلف نیز متغیر است)
در خیابان هایی با عرض۲۰ متر ,میزان کنسول مجاز حدود۱٫۲۰متر میباشد.

نکته مهم طراحی پلان های ساختمان های جنوبی و ساختمان هایی که سر نبش قرار گرفته اند این است که میتوانیم از کنسول در طراحی طبقات استفاده کنیم و به متراژ ملک خود بیفزاییم.

۳٫ ضوابط آتشنشانی از عوامل تاثیر گذار دیگردر طراحی پلان ها هستند ,چرا که با رعایت این مقررات میتوانیم امنیت جانی ساکنین را برقرار کنیم.
جزئیات موارد آتشنشانی در کتاب مقررات ملی ساختمان بصورت مفصل آمده است که در طراحی پلان ها میبایستی از این کتاب کمک گرفت، اما بطور کلی مهمترین ضوابط آتشنشانی رعایت مواردی همچون: در نظر گرفتن فیلتر ورودی واحد ها , رعایت ابعاد و عرض و طول مناسب جهت نورگیرهای واحدها , ابعاد مناسب آسانسور و رعایت فضای دودبند,جهت مناسب درب های دودبند در طبقات ,استانداردهای مربوط به جانپناه ها در بام و تراس طبقات و همچنین ضخامت مناسب دیوارهای ضد حریق و…

۴٫ دانستن تعداد طبقات ,جهت طراحی پلان های معماری و نما برش مربوط به مدارک تایید نقشه ها لازم است , از این رو تعداد طبقات هر ملک به عواملی همچون : کد منطقه شهرداری ملک, ارتفاع همسایگی ها، تعداد پارکینگ قابل تامین در همکف و زیرزمین ,خواسته ی مالک و مهمترین مورد که رعایت ۴۰%طول پلاک شمالی است بستگی دارد.
در طراحی پلان های مسکونی در استان اصفهان یکی از مهمترین عوال مهم در تعداد طبقات رعایت این نکته میباشد که ما به میزانی میتوانیم ارتفاع بگیریم که سایه اندازی بر همسایه ی شمالی نداشته باشیم,این ارتفاع و طبقه ی بیشتر, زمانی بیشتر میشود که هم همسایه ی شمالی از طول بیشتری برخوردار باشد , هم گذری حدفاصل بین همسایه شمالی و ملک ما باشد به این ترتیب:

طول پلاک شمالی اگر ۳۰متر باشد

عرض گذر بین دو پلاک ۸متر باشد:

۳۰*۴۰% +۸مشود ارتفاع مجاز ملک ما جهت ساخت که البته این تنها معیار تعیین طبقات نیست همانطور که در بالا توضیح داده شد.

۵٫ جهت طراحی ورودی های ملک مهم است که بدانیم دسترسی های ملک ازکدام اضلاع میباشد ,چرا که طراحی پارکینگ ها و فضای مفیدی که برای چیدمان ماشین ها درنظر میگیریم کاملا به جهت قرارگیری درب ها دارد و این دسترسی ها(گذرها) را میتوانیم از روی نقشه ی هوایی و دستور تهیه نقشه مشخص نماییم.

در این مقاله سعی کردیم شما را با مراحل شروع و پیش نیازهای طراحی پلان مسکونی آشنا کنیم، قبل از شروع طراحی نقشه های معماری هرپروژه لازم و واجب است که موارد نامبرده در متن بالا را با دقت در نظر بگیریم، تا بتوانیم نقشه های اصولی طبق ضوابط طراحی و اجرایی برای یک ملک تهیه نماییم.
شما میتوانید از برای طراحی پلان های مسکونی/طراحی نقشه های معماری جهت ارائه به شهرداری/طراحی پلان و نقشه هایی ویلایی/ طراحی نمای ساختمان های مسکونی، تجاری و ویلایی خود در هرکجای کشور که هستید از راه های واتساپ / پیامک / تماس با ما در ارتباط باشید:

مهندس سرکار خانم عاطفه بهشتی : ۰۹۱۳۲۱۱۲۷۶۷

نمونه طراحی پلان های مسکونی در دفتر معماری پلانده :

پلان معماری مسکونی دو خواب/۶۰%+۱٫۲۰/رعایت فیلتر ورودی,دودبند,نورگیری مناسب فضاها

نقشه های معماری مسکونی/هر طبقه سه واحد /سطح اشغال ۶۰%+۱٫۲۰در حیاط /کنسول ۱متری در ضلع شمال